Mittwoch,30.November 2022
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Geldpolitik der Fed: Der zweite Fehler in Folge

Indem sie die Immobilienpreise sinken lassen, könnten die aktuellen Zinserhöhungen einen viel stärkeren Vermögensverlust zur Folge haben.

Von Laurent Maurel

Aktuelle Geldpolitik

Wie wir letzte Woche gesehen haben, hat der Einbruch der Anleihemärkte Auswirkungen auf den Markt für Staatsanleihen. Die Baisse betrifft auch europäische Produkte, was wiederum Konsequenzen für die Lebensversicherungen hat.

Aktuell stellt sich die Frage, ob die plötzliche Zinserhöhung Folgen für den Immobilienmarkt haben wird. Dieser Artikel widmet sich daher der Lage am amerikanischen Markt für Wohnimmobilien.

Der brutale Anstieg der Hypothekenzinsen hat den Zugang zu Krediten für Erstkäufer in den USA stark beeinträchtigt. Innerhalb weniger Monate sind die Zinssätze für einen Kredit über 30 Jahre von 2 % auf 7 % gestiegen und die Entscheidung, die Zinsen in dieser Woche erneut anzuheben, könnte den Satz im Immobiliensektor schon sehr bald auf über 8 % katapultieren.

Die aktuellen Zinserhöhungen schreiten viel schneller voran als die von 2007.

Auswirkungen auf den Immobilienmarkt

Für Erstkäufer ist das Verhältnis zwischen Einkommen und der monatlichen Rate ihres Immobilienkredits bereits auf dem gleichen Niveau angelangt wie bei der vorherigen Immobilienkrise:

Hypotheken, Kosten, Einkommen

Bei einer Anzahlung von 20 % hat sich die Monatsrate eines Kredits mit 30-jähriger Laufzeit in vielen Regionen der USA bereits verdoppelt, und das innerhalb nur weniger Monate:

Tilgung, Immobilien

Um ein Haus in Austin, Texas, zu kaufen, müssen beispielsweise mehr als 3000 $ monatlich aufgewendet werden (wovon 2500 $ bei der ersten Rate nur die Zinsen decken), während 2020 bei gleicher Anzahlung und Kreditlaufzeit lediglich 1100 $ notwendig waren (die Zinskosten lagen damals nur bei 600 $).

Die plötzliche Zinserhöhung hat spektakuläre Auswirkungen auf den Immobilienpreis den ein Haushalt sich leisten kann. Eine Familie, die vor einem Jahr noch ein Haus im Wert von 450.000 $ kaufen konnte, kann sich heute kein Haus mehr leisten, das mehr als 300.000 $ kostet!

Die Folgen für das Transaktionsvolumen am Immobilienmarkt sind folglich ebenfalls spektakulär.

Hypothekendarlehen

Wie an allen Märkten mit großem Hebeleffekt werden auch die Immobilienpreise vom verfügbaren Kreditvolumen des nächsten Käufers bestimmt. Es ist nur logisch, dass die potenziellen Käufer rar werden, wenn sich deren Kapazität zur Kreditaufnahme verringert.

Der Analyst Jeff Weninger hat sogar berechnet, dass verglichen mit 2020 doppelt so viele Arbeitsstunden notwendig sind, um einen durchschnittlichen, neuen Immobilienkredit zurückzuzahlen.

Hypothekenkredite, Einkommen, Verhältnis

Unter diesen Bedingungen nimmt auch die Zahl annullierter Kaufzusagen rasant zu. Die nicht verkauften Immobilienbestände erhöhen sich auf beunruhigende Weise.

Immobilien, USA, Angebot

Die Kreditnachfrage ist im Immobiliensektor gegenüber dem Vorjahr um 64 % gesunken und der Refinanzierungsindex des Hypothekenmarktes ist um spektakuläre 83,3 % eingebrochen. Diese Zahlen passen zum historischen Tempo der aktuellen Zinserhöhungen.

Immobilienpreise

Mit ihren brutalen Zinsschritten hat die Fed die Transaktionen am US-Immobilienmarkt plötzlich zum Erliegen gebracht. Doch kann man an diesem Punkt schon von einem Preiseinbruch sprechen? Bislang schlägt sich der Rückgang des Transaktionsvolumens noch nicht auf das Preisniveau nieder. Doch wenn wir einen Blick auf die vorherige Immobilienkrise werfen, stellen wir fest, dass die Preise erst einige Monate nach den Zinssteigerungen gesunken sind:

Häuser, Immobilien, Preise, real

Nichtsdestotrotz haben wir heute nicht die gleichen Hintergrundbedingungen wie 2007. Die als Subprimes bekannten toxischen Kredite waren der Hauptauslöser der letzten Immobilienkrise. Mit der aktuellen Situation ist das nicht vergleichbar: Die Käufer sind heute weniger anfällig als 2007, die Kredite weniger faul und selbst, wenn das Transaktionsvolumen sinkt, deutet nichts darauf hin, dass die Haushalte gezwungen sein werden, kurzfristig zu verkaufen. Die US-Haushalte besitzen Immobilien im Wert von 41 Billionen $, davon 12 Billionen auf Kredit und 29 Billionen in Form von Eigenkapital. Im zweiten Quartal 2022 war die Beleihungsquote (LTV, Loan to value) mit 29,5 % so niedrig wie bereits seit 1983 nicht mehr:

Immobilien, Angebot, Hypothekenkredite

Die amerikanischen Eigentümer verfügten im zweiten Quartal 2022 im Schnitt über 320.000 $ (inflationsbereinigt) an Eigenkapital in ihren Immobilien – ein Rekord.

Neue Immobilienkrise?

Selbst wenn sie jetzt Schlange stehen, um ihre Immobilien zu Höchstpreisen zu verkaufen, haben sie nicht das Messer auf der Brust wie 2007. Auch der Nettowert ihres Eigenheims bietet ihnen einen Schutz, denn dieser ist viel höher als bei der letzten Immobilienkrise.

Die Käufe könnten dagegen von Seiten der institutionellen Investoren kommen, die auf der Welle der Immobilienhausse geritten sind, jetzt aber kein Interesse mehr daran haben, diese Investments zu halten. Die risikofreie Rendite der US-Staatsanleihe mit einer Laufzeit von 6 Monaten holt im Vergleich zur mittleren Rentabilität einer vermieteten Immobilie rasant auf:

Immobilien, Investment

Anders gesagt werden die Risiken im Zusammenhang mit Immobilieninvestments die Fonds dazu veranlassen, ihre Käufe zu reduzieren. Es ist außerdem wahrscheinlich, dass sich viele institutionelle Anleger dieser Aktiva entledigen, die sie ohnehin nicht langfristig halten wollten, sondern nur während die Blase weiterwuchs.

Vermögenseffekt

Starwood Capital Group hat bereits den Verkauf von 3000 Wohnimmobilien angekündigt.

Diese Verkäufe durch die institutionellen Investoren bergen das Risiko, die Preise einbrechen zu lassen.

Ein solcher Rückgang würde den wirtschaftlichen Abschwung verstärken: Der Anteil der Immobilien am Vermögen war in den USA nie zuvor so hoch wie heute:

Eigenheimbesitzer, USA

 

 

 

 

 

 

Im Verhältnis zum BIP ist das Immobilienvermögen heute sogar höher als während der letzten Spekulationsblase 2007:

Als Paul Volcker die Zinsen in den 1980-er Jahren ebenfalls rasant anhob, war das Immobilienvermögen der US-Amerikaner deutlich geringer.

Indem sie die Immobilienpreise sinken lassen, könnten die aktuellen Zinserhöhungen damit einen viel stärker ausgeprägten Vermögensverlust zur Folge haben.

Die Fed behält unterdessen die vorübergehenden Folgen der Zinserhöhungen im Auge und glaubt, dass sie eine „sanfte Landung“ der Wirtschaft bewerkstelligen kann.

Sie verschweigt die potenziell verheerenden Auswirkungen, die das Platzen der Immobilienblase haben könnte, welche noch größer ist als 2007. Der erste Fehler der Fed war es, den Beginn der Inflation zu verpassen. Aktuell erleben wir womöglich mit, wie sie einen zweiten Fehler begeht: Indem sie eine nützliche Rezession schaffen will, um die Inflation zu bekämpfen, ignoriert die amerikanische Notenbank den beispiellosen und unumkehrbaren Vermögensverlust, den ihre Zinserhöhungen auszulösen drohen.

Quelle: Goldbroker

LAURENT MAUREL in Edelmetall- und Bergbauanalyst. Als ausgebildeter Ingenieur arbeitete er in verschiedenen Sektoren (Telekommunikation, Softwaretechnik, Astrophysik …) in Kanada, den Vereinigten Staaten, Deutschland und Frankreich.

Hinweis: Meinungen oder Empfehlungen im Rahmen von Gastbeiträgen geben die Einschätzung des jeweiligen Verfassers wieder. Sie stellen nicht notwendigerweise die Meinung von Goldreporter dar.

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15 Kommentare

  1. Man könnte auch sagen, dass sich die Immobilien in einer ultimativen Blase befinden. Und die muss platzen.
    Assets welche über 400% zu hoch bewertet sind, das kann nicht gut gehen.
    Eine Wohnung in München wurde mit über einer Million bewertet. Fairer Wert höchstens 200.000.
    Wie soll so etwas auf Dauer funktionieren ?

    • Es wird nicht funktionieren und ich warte bis die Blase platzt, dann schlage ich zu um lagerndes Buchgeld zu sichern!
      Bis dahin gönne ich mir noch etwas güldenes.

  2. Danke für den sehr ausführlichen Artikel.
    Aber die Überschrift enthält einen Fehler. Das Wort „Fehler“ gehört da nicht hin.

    Alles was hier passiert, passiert in voller Absicht.

    Fasten your Seatbelt.

    • @Treuhänder
      Doch, das Wort „Fehler“ gehört da unbedingt hin, allerdings eher so:
      Geldpolitik der Fed: Der Fehler im System.
      Denn merke: Da ist kein Fehler im System, das System ist der Fehler.

  3. Die PRIVATE Fed wurde von der Finanzmafia erschaffen um sie auf kosten der Allgemeinheit zu bereichern mehr muss man zu der Fed gar nicht wissen .
    Die überwiegende mehrheit der Menschen glaubt immer noch tatsächlich das sie in einer „Demokratie und Rechtssystem“ leben dabei sind die ganzen westlichen Staaten über die massive Verschuldung zu knechte der Finanzmafia geworden die praktisch die strippen im hintergrund ziehen .

  4. Blick nach London: es ist so weit:

    „Turbulenzen auf dem britischen Staatsanleihemarkt sorgen für Schlagzeilen“.

    Die Bank of England kapituliert: Wiederaufnahme des QE-Programms wegen
    „signifikanter Dysfunktion“ auf dem Anleihemarkt und „erheblichem Risiko“ für die
    Finanzstabilität.

    https://finanzmarktwelt.de/irre-bank-of-england-knickt-ein-marku-koch-zur-lage-247397/

    Mr. Powell: bald sind Sie auch an der Reihe . . .
    ‹(•¿•)›

  5. Blick nach Asien:

    Wie Bloomberg berichtet, reihte sich Südkorea am Mittwoch in die wachsende Liste
    der Zentralbank-Interventionen ein: Die Zentralbank kündigte an, Staatsanleihen im Wert
    von bis zu 2,1 Milliarden Dollar zu kaufen.

    In Taiwan haben Beamte Devisenkontrollen eingeführt und die Bereitschaft signalisiert,
    Aktienleerverkäufe zu verbieten.

    China hat einige Fonds angewiesen, von umfangreichen Aktienverkäufen abzusehen, und
    die Banken angewiesen, dafür zu sorgen, dass das tägliche Fixing des Yuan von den
    Marktteilnehmern „respektiert“ wird.

    Auch in Indonesien, Japan und Indien haben die Behörden direkt interveniert, um ihre
    Währungen zu stützen.

    Diese Bemühungen scheinen jedoch unzureichend zu sein.

    „Die Interventionen werden nur dazu beitragen, den Rückgang der asiatischen
    Vermögenswerte zu verlangsamen, anstatt ihn aufzuhalten“, sagte Mitul Kotecha, Leiter
    der Schwellenländerstrategie bei TD Securities in Singapur.

    „Höhere US-Zinsen, ein starker Dollar und relativ niedrige Realzinsen in der gesamten
    Region lassen vermuten, dass der Druck in den kommenden Wochen anhalten wird.“

    Quelle: Zerohedge

    (got GOLD ?)
    ‹(•¿•)›

  6. Der Finanzmarkt ist am Ende! Rettung nicht mehr möglich. Zusammenbruch in Kürze realistisch!

    Wissen tue ich es auch nicht, aber ich spüre es!

      • @Klapperschlange
        „Der Großteil der angekündigten Steuerentlastungen wandert an die wohlhabendsten zehn Prozent der Lande.“
        „Von den Maßnahmen profitieren gerade einmal etwa 600.000 Briten mit Einkommen über 150.000 Pfund.“
        Finaniert durch Neuverschuldung im 3-stelligen Milliardenbereich.
        So kann mann natürlich auch die Staatsfinanzen ruinieren.
        Durch unfassbar dreiste Umverteilungen von unten nach oben durch eine rechts-neoliberale Regierung. Dass GB eine ausgeprägte Klassengesellschaft ist, war ja klar, aber dass die Marktradikalen so frech zuschlagen, ist schon ein starkes Stück.
        Deshalb: Wer bislang glaubte, „ach was, das sind doch nur Schauermärchen von Wagenknecht unf Co.“ ( oder so ähnlich;-), dem sei gesagt: Der SOZIALE INHALT dessen, was die Marktgläubigen predigen, ist ganz regelmässig der Gleiche: Wir schustern den Reichen und den Konzernen noch mehr zu, in der Hoffnung, dass („Trickle Down“) Brosamen davon auch bei der normalen Bevölkerung ankommen *lach*.
        Wer’s glaubt, wird auf jeden Fall selig.

  7. Tag zusammen
    Gold und Silberpreise heute gestiegen.
    Eine innere Stimme sagt mir, dass das nur Fehlausbrüche sind. Einmal mehr. Wenn man sieht wie die Fiat Währungen an Wert verlieren. Der Euro, das britische Pfund, der japanische Yen, die türkische Lira. Gold und Silber müsste explodieren. Die weltweiten Schulden sind so gigantisch hoch, dass sie niemals mehr beglichen werden.
    Und die EU stopft Geld in die Ukraine auf Teufel komm raus. Das sind doch alles Steuergelder. Das schert die links grünen Ideologen in Deutschland keinen Dreck.
    Herrgott vergib Ihnen, denn sie wissen nicht was sie tun.

    • @Geronimo Je grösser das Chaos um so näher ist das Ende.Das tröstet mich wenn nur nicht die Gefahr eines Atomkrieges dazu kommen würde.

  8. Über 10% Inflation in D, also Nachkriegsniveau. Haben wir denn schon wieder einen Krieg verloren und keiner hats gemerkt. Was die Deutschen machen, machen sie gründlich. Und wenn sie sich 70 Jahre zurück beamen.

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